საქართველოში ბინების გაქირავება-გაყიდვის ბაზარზე არსებული ფასები, ქვეყნისთვის მნიშვნელოვანი გამოწვევა იყო. მიზეზები, რის გამოც ქირის ფასი იზრდებოდა შედარებით აღმოფხვრილია და ბოლო პერიოდში გადასახადი 5-10%-ით შემცირდა. როგორც კვლევებზე დაყრდნობით დგინდება, 2024 წლიდან გასაქირავებელი ფასის შემცირდებას კიდევ უნდა ველოდოთ. "რეზონანსი" დარგის სპეციალისტებს ესაუბრა და გაარკვია მოსალოდნელია თუ არა მომავალი წლიდან ტარიფების ჩამოსვლა რეალურ ნიშნულამდე.

საქართველოში უძრავი ქონების გაძვირება მრავალი მიზეზით იყო გამოწვეული. პროცესი ჯერ კიდევ 2-3 წლის წინ, პანდემიის დასრულებისთანავე დაიწყო, რასაც შემდეგ დაემატა რუსეთის უკრაინაში შეჭრა, რამაც განსაკუთრებულად უარყოფითად იმოქმედა უძრავი ქონების ღირებულებაზე. ასევე მნიშვნელოვანი საკითხი იყო სამშენებლო მასალების გაძვირება და სექტორში სახელფასო ხარჯის ზრდა, რომელმაც ნეგატიური გავლენა მოაცდინა ფასების ფორმირებაზე.

ბოლო დროს, მდგომარეობა შედარებით გამოსწორდა და გასაქირავებელი ბინების 5-10%-ით გაიაფდა. ახლა კიდევ არსებობს პოზიტიური მოლოდინი, რომ სამომავლოდ კიდევ დაიკლებს ფასი. მიზეზად მოთხოვნის შემცირება სახელდება.

„გალტ ენდ თაგარტმა“ უძრავი ქონების ბაზრის კვლევა ჩაატარა. საინვესტიციო ბანკმა 15 სისტემური დეველოპერი გამოკითხა და მიმდინარე 65 პროექტში გაყიდვების დინამიკა გაანალიზა. როგორც ორგანიზაციის უფროსმა ანალიტიკოსმა  კახა სამყურაშვილმა განაცხადა, 2024 წელს მოსალოდნელია უძრავი ქონების გასაყიდი ფასების სტაბილიზაცია.

„რაც შეეხება პროგნოზებს, ვვარაუდობთ, რომ მოთხოვნის ჯანსაღი ფაქტორების, მიგრაციის პოტენციური შენელების და მიწოდების ანალიზის გათვალისწინებით, 2024 წელს მოსალოდნელია უძრავი ქონების სარეალიზაციო ფასების სტაბილიზაცია. შესამჩნევი გაძვირება 2021 წლიდან დაიწყო, რაც თავიდან სამშენებლო მასალებზე ფასების ზრდის შედეგი იყო. ამას თან დაერთო ხელფასების ზრდაც და მიგრანტების შემოდინებით გაზრდილი მოთხოვნა. მიგრანტებმა გავლენა მოახდინეს ქირის ფასზეც, რომელიც 2022 წლის მარტიდან თითქმის გაორმაგდა, თუმცა წელს შემცირება დაიწყო და პიკურ ნიშნულთან შედარებით 6 პროცენტით გაიაფდა“, - აღნიშნა „გალტ ენდ თაგარტის“  უფროსმა ანალიტიკოსმა და დასძინა, რომ ასეთი ტენდენციის პირობებში შესაძლოა, 2024 წლის განმავლობაში, საიჯარო გადასახადი 20-25%-ითაც კი შემცირდეს.

არსებული მდგომარეობა ნამდვილად იძლევა იმის თქმის შესაძლებლობას, რომ ქირის ფასი შემცირდება, თუმცა დანამდვილებით მოხდება თუ არა ეს, მაინც რთული სათქმელია. როგორც ბაზრის ექსპერტი, სააგენტო „კიბეს” ხელმძღვანელი ნელი გოგუაძე აცხადებს, ყველაფერი დამოკიდებულია ბინის მეპატრონეეზე, რადგან ზოგი კრიზისულ პერიოდშიც პირობეშიც კი არ აიაფებს ბინის.

„ძნელია იმის თქმა, თუ რა იქნება 2024 წლიდან, ქირის ფასებთან დაკავშირებით, რადგან არ ვიცით როგორ განვითარდება მოვლენები. თუ შეიცვალა პოლიტიკური, ეკონომიკური თუ სხვა მნიშვნელოვანი ფაქტორები, რომელიც სექტორზე მოქმედებს, რა თქმა უნდა, ავტომატურად აისახება ქირის ფასზეც. არსებული სიტუაციის გათვალისწინებით, ზუსტი პროგნოზის ახლა გაკეთება ძალიან რთულია.

მიგრანტების ნაკადის შემცირება და სხვა გარემოებები დადებითად აისახა და შემცირდა ტარიფები, თუმცა არიან მეპატრონეები რომლებიც მიუხედავად იმისა, რომ შემცირებულია მოთხოვნა და ქირის ფასები, მაინც ერთ ნიშნულზე ტოვებენ ღირებულებას. მათი მიდგომა არის ასეთი, რომ თუ გააქირავებენ ბინას კარგია, თუ ვერ გააქირავებენ რა ფასადაც მათ სურთ, ურჩევნიათ, ჰქონდეთ დაკეტილი.

გამოდის, რომ არის ადამიანების ორი კატეგორია, რომლებიც ბარომეტრივით რეაგირებენ ყველანაირ სიტუაციაზე და ცდილობენ მოერგონ რეალობას და არიან ადამიანები, რომლებსაც ჯიუტად სურთ კონკრეტული თანხა და ელოდებიან ისეთ დამქირავებელს, რომელიც იმ თანხას გადაიხდის“, - აღნიშნა გოგუაძემ „რეზონანსთან“ საუბრისას.

სამომავლოდ თუკი ქირა შემცირდება ამან შეიძლება პირდაპირი არა, მაგრამ ირიბი გავლენა გასაყიდი ბინების ფასებზეც მოახდინოს. ბოლო დროს, აქტუალური იყო უძრავი ქონების შეძენა და შემდეგ მისი გაქირავება, შემოსავლის მიღების თვალსაზრისით, თუმცა ტენდენციის ცვლილებასთან ერთად, შესაძლოა, ბინების რეალიზაციაც შემცირდეს, რაც ფასზე ნამდვილად იმოქმედებს.

მიგრანტების კლების გარდა, მოთხოვნაზე მნიშვნელოვნად მოქმედებს სტუდენტების არჩევანი. როგრც ირკვევა, ერთი ნაწილი რეგიონებიდან სიარულსაც მარტივად ახერხებს და ასე ზოგავენ ფინანსებს.

როგორც უძრავი ქონების ეროვნული ასოციაციის თავმჯდომარე ვაჟა მებაღიშვილი აღნიშნავს, ფასები შესაძლოა, ძველ ნიშნულს ვერ დაუბრუნდეს, თუმცა რეალურ მაჩვენებელს ნელ-ნელა უახლოვდება.

„ფასის შემცირებასთან დაკავშირებით ერთიანი პოზიცია არ არის ასოციაციაში, ამიტომაც რთულია იმის განსაზღვრა რა სახეს მიიღებს საიჯარო გადასახადი, თუმცა რადიკალურ ცვლილებას არ ველოდებით, რადგან მოთხოვნა ჯერ ისევ არსებობს და არიან პოტენციური დამქირავებლები. თუმცა, ისიც უნდა ითქვას, რომ შეუსაბამოდ გაზრიდილი ფასი მეტ-ნაკლებად სტაბილურდება. ღირებულება ძველ ნიშნულს ვერ დაუბრუნდება, მაგრამ უფრო რეალურ ნიშნულს უახლოვდება.

მიუხედავად იმისა, რომ მიგრანტების ტალღა საგრძნობლად შემცირებულია, ფასები რადიკალურად არ დაცემულა. ინტერესი ჩვენი ქვეყნის მიმართ ახლაც არის, შემოდიან უცხო ქვეყნის მოქალაქეები და კარგი ბინების დაქირავების ინტერესი კიდევ შეინიშნება“, - აღნიშნა მებაღიშვილმა „რეზონანსთან“ საუბრისას.

ცნობისთვის, 2023 წლის ოქტომბერში თბილისში 3 377 ბინა გაიყიდა. წინა თვესთან, ანუ სექტემბრეთან შედარებით, ტრანზაქციებმა 13%-ით მოიმატა.