საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე ვითარება ძალიან უარესდება. საქმე ეხება წლების წინ საპოლიციო გამოსახლებების გაუქმებას, რითიც არა ერთი დამქირავებელი სარგებლობს და ბინის მეპატრონის მოთხოვნის მიუხედავად, არც დაქირავებულ უძრავ ქონებას ტოვებს და არც გადასახადს იხდის. გაჩენილი პრობლემის მოგვარებაზე პარლამენტი უკვე აღარ რეაგირებს.

საპოლიციო გამოსახლება 2015 წლის 29 დეკემბერს გაუქმდა. ეს იმას ნიშნავს, რომ სასამართლოს გადაწყვეტილების გარეშე უძრავი ქონებიდან პირის გამოსახლება შეუძლებელი გახდა. ამ შემთხვევში გადამწყვეტი როლი არც ხელშეკრულების (იქნება ეს ზეპირი, თუ წერილობითი) გაფორმებას აქვს, რადგან საქმე ბოლოს მაინც სასამართლომდე მიდის, რომელიც დროში ჭიანურდება. ამ დროს კი მოქირავნე შესაძლებლობით სარგებლობს და ბინიდან არ გამოდის, არამედ მესაკუთრეს ქირასაც არ უხდის. პრობლემა ჯერ კიდევ მაშინ გამოიკვეთა, როდესაც კანონის ინიცირება (2014 წელი) და შემდეგ უკვე დაკანონება მოხდა (2015 წელი).

საკითხმა დამატებითი აქტუალობა მას შემდეგ შეიძინა, რაც საქართველოში რუსების და ბელარუსის უამრავი მოქალაქე შემოვიდა. საქართველოს საკანონმდებლო სისუსტით არერთმა მათგანმა ისარგებლა. ბიზნეს სამართლის სფეროს სპეციალისტი, იურისტი აკაკი ჩარგეიშვილი ადასტურებს, რომ დარღვევები, ძირითადად, უცხოელების მხრიდანაა.

“ამ ტიპის საქმეებთან, სამწუხაროდ, შეხება მქონია, არა მხოლოდ კლიენტთან ურთიერთობაში, არამედ მაშინაც, როდესაც ცვლილებები შედიოდა სამოქალაქო კოდექსში და განხილვა მიმდინარეობდა პარლამენტში. რატომღაც არჩევანი გაკეთდა იმაზე, რომ პოლიციური გამოსახლებები აღარ ყოფილიყო.

ძალიან დიდი პრობლება შეიქმნა და განსაკუთრებით ახლა, როდესაც გათავხედებულები არიან ჩვენი მტრები, რომლებიც შესაძლოა, ინსპირირებასაც ახდენდნენ საკანონმდებლო სისუსტეების გამო. შეწუხებულები არიან ბინის მესაკუთრეები, რომელთა უფლებებიც რეალურად კონსტიტუციურად უნდა იყოს დაცული, რადგან საკუთრების ფუნდამენტურ უფლების დარღვევასთან გვაქვს საქმე. საერთოდ არავის ახსოვს, რომ მესაკუთრის უფლება უნდა დავიცათ, ამიტომაც არის პრობლემები. დარღვევები, ძირითადად, უცხოელების მხრიდან ფიქსირდება”, - განაცხადა “რეზონანსთან” აკაკი ჩარგეიშვილმა და დასძინა, რომ სასამართლოში საქმის განხილვა მინიმუმ 3 წლით გრძელდება ხოლმე, ამ დროს მოქირავნე იყენებს და არც გადასახადს იხდის და არც ბინიდან გადის.

“ბინის მესაკუთრეები მიმართავენ პოლიციას, ისინი კი სასამართლოში აგზავნიან, ანუ თავიდან იცილებენ. სასამართლოში რომ ბინის მესაკუთრე წავიდეს, სჭირდება ყველაზე კარგ შემთხვევაში 3 წელი. ეს ნიშნავს, რომ ამ 3 წლის განმავლობაში დამქირავებელი იმდენად შეიძლება გათავხედდეს, რომ ქირაც არ გადაიხადოს.

რეგისტრაციისა და ბინადრობის შესახებ კანონით, თუ ვინმე სადმე უკანონოდ ცხოვრობს, ამის დაფიქსირება შეუძლია პოლიციას, რაზეც არის 5-ლარიანი ჯარიმა, რომელიც პოლიციამ უნდა გამოწეროს, ეს იმას ნიშნავს, რომ ამ სტატუსით უკვე სამართალდამრღვევად გამოცხადდება პიროვნება და ამის შემდეგ, თუ ისევ გააგრძელებს ცხოვრებას, ეს ნიშნავს საკუთრების უფლების ბოროტად დაუფლებას. ეს უკვე პირდაპირ პოლიციის საქმეა და მას სრული უფლებამოსილება აქვს დაიწყოს გამოძიება უკანონოდ ცხოვრების ფაქტზე.

უნდა დასრულეს ეს პრობლემა, რადგან ტურისტებიც ჩაერთნენ საქმეში. ხალხს ბინის გაქირავების ეშინია, 2-3 დღითაც კი. ეს თავიდან ბოლომდე არის იუსტიციის სამინიტროს, ამ შემთხვევაში საჯარო რეესტრისა და პოლიციის ბრალი, რომელმაც რეგლამენტაცია არ გაუკეთა საცხოვრისთან დაკავშირებულ ურთიერთობას და მესაკუთრეს დაავალა სასამართლოში თავად მოეგვარებინა პრობლემა”, - დასძინა “რეზონანსთან” ჩარგეიშვილმა.

გამოდის, რომ კანონმდებლობაში არსებული ხარვეზის გამო, ბინის მფლობელები თავიანთი უფლებების დაცვას ვერ ახერხებენ მაშინაც, როცა გამქირავებელსა და დამქირავებელს შორის გაფორმებულია ხელშეკრულება და მხარეების უფლებები მკაცრად არის განსაზღვრული. ასეთ დროს, ვერც ზარალის კომპენსაცია მოხდება.

პრობლემამ, დროის გასვლასთან ერთად, საკმაო მასშტაბები შეიძინა და მსგავსი დარღვევები საქართველოს მოქალაქეების მხრიდანაც მრავლადაა. გამოსავლის გზებზე საუბრობს უძრავი ქონების სფეროს იურისტი უჩა ზაქაშვილი და ამბობს, რომ პოლიციური გამოსახლება ისევ ნებადართული უნდა გახდეს. 

“ამ ცვლილებას ვაკრიტიკებდი ჯერ კიდევ 2014 წელს, როდესაც საჯარო გახდა მისი ინიცირების შესახებ. მაშინ, ამბობდნენ, რომ ცვლილება ემსახურებოდა იპოთეკარების დაცვას, რომ არ დარჩენილიყვნენ უსახლკაროდ. იმ პერიოდში პარლამენტმა სოციალური საარჩევნო ეფექტის მიზნებით იმოქმედა და კრიტიკა არ გაითვალისწინა.

პრობლემა არ უკავშირდება უკანასკნელ მოვლენებს, ბევრი წელია აღნიშნული საკითხი გვაწუხებს. იმ პერიოდში, როდესაც ცვლილება ძალაში შევიდა, პარლამენტი თავს იმით იმართლებდა, რომ მართალია სასამართლოს გადაწყვეტილება იქნებოდა საჭირო გამოსახლებისთვის, თუმცა ეს მოხდებოდა სწრაფად და ეფექტურად, რადგან კანონში სასამართლოს შეუზღუდეს ასეთი ტიპის საქმეების განხილვის ვადა 8 თვით, მაგრამ, ამის მიუხედავად, რეალურად არც ერთი მსგავსი ტიპის საქმე 8 თვეში არ სრულდება და იწელება უფრო მეტხანს. აქედან გამომდინარე, ეს ცვლილება იმთავითვე იყო არასაჭირო და არაეფექტური, მათ შორის ის ე.წ. საკანონმდებლო გარანტიები, რაც მოჰყვა ამ ცვლილებას.

ეს არავითარი სამართლებრივი რეგულაცია არ არის. ცვლილება საკუთრების უფლების დაკნინებაა, რაც პრაქტიკამ აჩვენა. წარმოიდგინეთ, ბინის მეპატრონემ უნდა დაიქირაოს ადვოკატი, იაროს სასამარლოში, რამე თუ შეეშალა ან რომელიმე პროცედურა გამოტოვა, შესაძლოა, მოთხოვნის უფლება საერთოდ დაკარგოს. ვინმეს გვარი თუ არასწორად ჩაწერა, შესაძლოა, პროცესი მოიგოს, მაგრამ გამოსახლებას ვერ მიაღწიოს, ანუ ირიბად ბინის მესაკუთრეების იურიდიული განათლების მიღება დაავალეს.

არაფერი ახლის გამოგონება საჭირო არ არის. უბრალოდ, ცვლილება, რომელიც ძალაში 2015 წელს შევიდა, უნდა დაუბრუნდეს პირვანდელ მდგომარეობა, ანუ სამოქალაქო კოდექსში ნორმა, რომელიც საპოლიციო გამოსახლებას ითვალისწინებდა, უნდა აღდგეს. ეს არის მარტივი გამოსავალი”, - განუცხადა უჩა ზაქაშვილმა “რეზონანსს”.

დღესდღეობით უძრავი ქონების მესაკუთრეები ურჩი გადამხდელებისგან სრულიად დაუცველნი არიან. „საპოლიციო გამოსახლების“ გაუქმების შედეგად წარმოქმნილ პრობლემებზე საუბრობს აღნიშნული ცვლილების ერთ-ერთი ავტორი, ანი მიროტაძე აკეთებს, რომელიც მერვე მოწვევის (2012-2016 წ.წ.) პარლამენტის წევრი იყო „ქართული ოცნების“ პარტიული სიიდან. მისი თქმით, ცვლილების ინიცირების პერიოდში საუბარი იყო ბინების მეპატრონეების დაცვაზე, რომელთაც ქონება იპოთეკაში ჰქონდათ ჩადებული.

ყოფილი დეპუტატი ასევე ამბობს, რომ ცვლილება ბინის გაქირავების საკითხს არ უკავშირდებოდ, თუმცა თუ ცვლილებამ პრობლემა ამ კუთხითაც შექმნა, რომელიც, შესაძლოა, კანონმდებლებს მაშინ გამორჩათ, რასაკვირველია, დაკორექტირებაა საჭირო.

„ცვლილება გამქირავებელსა და დამქირავებელს არ ეხებოდა. როცა ერთადერთი საცხოვრებელი კერძო იპოთეკართან მაქვს ჩადებული, ასეთ შემთხვევაში გადაწყვეტილება სასამართლო დონეზე უნდა იყოს მიღებული,“- აღნიშნა ანი მიროტაძემ „ბიზესპარტნიორთან”.

ამ ეტაპზე საქართველოს პარლამენტში კანონის დაკორექტირების შესახებ საუბარი არ მიმდინარეობს. დეპუტატი ბეჟან წაქაძე, რომელიც პარლამენტში უძრავი ქონების ბიზნესიდან მივიდა, ამბობს, რომ ეს წესი ბიზნესს აზარალებს, რადგან ადამიანმა რომ მოინდომოს მის საკუთრებაში შეჭრილი პირის გამოსახლება ან გაქირავებული ფართის დაბრუნება, ამის გაკეთება ფაქტობრივად შეუძლებელია.

წაქაძის თქმით, არის შემთხვევები, როდესაც კომპანიას დაქირავებული აქვს ოფისი და ქირას არ იხდის, არღვევს ხელშეკრულებას, თუმცა არ ტოვებს ფართს და ფართის მესაკუთრესაც არ შეუძლია მისი გამოყვანა.

„ბევრი მიწა, ქონება გაჩერებულია, რადგან შეჭრილები არიან. ჩამოყალიბდა ადამიანთა ჯგუფი, რომელიც, ერთი დღე თუ დაგრჩება კარი ღია, შევარდება და მერე უნდა ეხვეწო, რომ გამოვიდეს. ეს ძალიან დიდ პრობლემებს უქმნის ბიზნესს,“ - განაცხადა ბეჟან წაქაძემ.