საქართველოში ბინების ფასი ლარში ინფლაციის მაჩვენებელს მნიშვნელოვნად უსწრებს. თუ ეს პროცესი არ დასტაბილურდა, სფეროში შესაძლოა, 2008 წლის კრიზისის სცენარი განმეორდეს. გაძვირების ასეთმა სწრაფმა ტენდენციამ საქართველოს მოქალაქეებისთვის ბინის შეძენა თითქმის შეუძლებელი გახადა. ამას ადასტურებს სტატისტიკაც, სადაც ნათქვანია, რომ მყიდველთა თითქმის 50%-ი უცხო ქვეყნის მოქალაქეა. სპეცილისტების აზრით, თუ სახელმწიფო და ფინანსური სექტორი დროულად არ იზრუნებენ ადგილობრივი მოსახლეობისთვის ალტერნატივების შექმნაზე, არსებული ბუმი შესაძლოა, სამომავლოდ ქვეყნის ეკონომიკისთვის მძიმე ფინანსურ ტვირთად იქცეს.

ბიზნესკონსულტანტი ლევან კობერიძე მიიჩნევს, რომ სექტორის სიჯანსაღე სერიოზული რისკის ქვეშაა. პრობლემა კომპლექსურია და ის რამდენიმე მთავარ ფაქტორს უკავშირდება.

„ზრდის ტემპი ძალიან დიდია. ერთი პერიოდი იყო იმის მცდელობა, რომ ფასები შეჩერებულიყო და ნიშნული შენარჩუნებულიყო, მაგრამ კონფლიქტების არსებობა მნიშვნელოვანი ფაქტორია. საქართველოში ბევრი ადამიანი გადმოდის საცხოვრებლად, ქირაობს ბინებს და გაიზარდა ღირებულებაც. ბევრია უცხოეთიდან შემოსული ადამიანები, რომლებიც აქ საკმაოდ დიდი ხნით ცხოვრობენ. ეს ხელს უშლის ფასების დარეგულირებას.

უძრავი ქონება აღარ აღიქმება მხოლოდ საცხოვრებელ ფართად. ის ფინანსური აქტივების განთავსების ერთ-ერთ გზად იქცა. რეალურად, ბევრი უცხო ქვეყნის მოქალაქე თავისი ფინანსების დივერსიფიკაციას საქართველოში ბინების შესყიდვით ახორციელებს და მათ დროებით საცხოვრებლადაც იყენებს.

აქედან გამომდინარე, ფაქტია, რომ დღეს ბაზარი დიდწილად უცხოელებზეა ჩამოკიდებული. ასეთ შემთხვევაში კი სექტორის სიჯანსაღე რისკის ქვეშ დგება. საქართველოს მოქალაქეებისთვის კი ბინების შეძენა სულ უფრო ნაკლებად ხელმისაწვდომი ხდება. ბანკიბმა იმის მაგიერ, რომ ჩვენს მოსახლეობას მისცენ შეღავათები, სესხების გაცემა უცხო ქვეყნის მოქალაქეებზე დაიწყეს.

არც სახელმწიფოს მხრიდან ჩანს რაიმე სერიოზული პროგრამა, რომ ოჯახებს ბინის შეძენაში დაეხმარონ. ყოველი ახალი დეველოპერი პრემიუმ და მაღალი კლასის პროექტებზე მუშაობს“, - განუცხადა ,,ბიზნეს-რეზონანსს" კობერიძემ.

რა ბედი ეწევა ბაზარს გეოპოლიტიკური ვითარების შეცვლისა და კონფლიქტების დასრულების შემთხვევაში? ბიზნესკონსულტანტის აზრით, ამ შემთხვევაში საპირისპირო სურათს მივიღებთ.

„თუ კონფლიქტები დარეგულდა საპირისპირო სურათს მივიღებთ. აუცილებლად დაეცემა ქირის ფასი, რაც მომენტალურად იმოქმედებს ბინების ღირებულებაზეც. დღეს რა ხდება? იღებენ სესხს, ყიდულობენ ბინას და ქირით ფარავენ ყოველთვიურ გადასახადს. კონფლიქტების გამო გაქირავების ტარიფები, ხშირ შემთხვევაში, 100–150%-ითაა გაძვირებული, რაც უძრავი ქონების ღირებულებაზეც აისახა.

რაც შეეხება შესაძლო კრიზისს, უნდა ითქვას, რომ ინფლაცია ბევრი ფაქტორის გათვალისწინებით დგება. ის რეალურად გაცილებით სწრაფად იზრდება, ვიდრე ოფიციალურ სტატისტიკაშია, თუმცა იმის მიზეზი, რომ რომელიმე სექტორი ოფიციალურ მონაცემებზე სწრაფად იზრდება, შესაძლოა, სწორედ გარე ფაქტორებმა, ჩრდილოვანმა ეკონომიკამ და სხვა გარემოებებმა განაპირობოს.

სამწუხაროდ, რეალობა ისაა, რომ საქართველოს მოსახლეობისთვის ბინის შეძენა უკვე პრობლემაა, რაც ისედაც კრიზისია. თუ რამე ცუდი მოხდა, ისევ ჩვენი ხალხის კისერზე გადაივლის, ვისაც დიდი ფული აქვს, ის კიდევ უფრო მეტს იშოვის. ამას ნამდვილად არ ვისურვებდი. ხოლო, როდესაც მყიდველების 50%-ზე მეტი უცხოელია, ეს თავისთავად ქვეყანაში არსებული დიდი პრობლემაა , რასაც თვალი უნდა გავუსწოროთ,“ -  დასძინა კობერიძემ.

მსგავს საფრთხეებსზე და სამშენებლო სექტორსი არსებულ არასასურველ ტენდენციებზე მიუთითებს ეკონომისტი ოთარ ნადარაიაც. მისი აზრით, მიუხედავად ფასების რეკორდული ზრდისა, ვითარება ჯერ კიდევ არ არის ისეთი კრიტიკული, როგორც 2008 წელს, თუმცა რისკები სახეზეა.

„ცხადია, საქართველოში ბინის ფასი ლარში უფრო მეტად გაძვირდა, ვიდრე სამომხმარებლო ფასები. ეს საყურადღებო ინდიკატორია, თუმცა "წითელს არ ანათებს" ისე, როგორც 2005-2008 წლებში ან საბერძნეთში მოხდა“, - განაცხადა ნადარაიამ.

მისი ინფორმაციით, მხოლოდ თბილისში 40 000-მდე მიგრანტს აქვს საცხოვრებელი ბინადრობა. შესაბამისად, ომის დასრულებამ და ამ ნაკადის გადინებამ შესაძლოა, ბაზარზე სერიოზული წნეხი წარმოშვას, განსაკუთრებით იმ ფონზე, როდესაც მშენებლობების მასშტაბები და მიწოდება რეკორდულადაა გაზრდილი.

როგორც ნადარაია განმარტავს, როდესაც მოქალაქეს შემოსავალი ლარში აქვს, უცხოურ ვალუტაში შიდა განვადების აღება ზუსტად ისეთივე მაღალრისკიანი ნაბიჯია, როგორც წარსულში დოლარის იპოთეკური სესხი. მომხმარებელი ყიდულობს აქტივს, რომლის ფასიც შესაძლოა ლარის რყევებზე იყოს დამოკიდებული, ვალდებულება კი სავალუტო რჩება.

„პროგნოზებზე მსჯელობისას უძრავი ქონება ბევრ ფაქტორზეა დამოკიდებული, მათ შორის, ლარის კურსზე. რა ვალუტაში უნდა ვისესხოთ? თუ დეველოპერული კომპანია ხართ და სესხს აიღებთ დოლარში, სერიოზული რისკის წინაშე დგახართ, რადგან  კურსის ცვლილებისას ვალი დოლარში არ შემცირდება, ხოლო ბინის ღირებულება შესაძლოა შემცირდეს.

მართალია, იპოთეკური სესხები ძირითადად ლარშია, თუმცა მივიღეთ პრობლემური რეალობა. პარალელური ბაზარი შიდა განვადებების სახით, რაც უკვე დაახლოებით 2 მილიარდს აღწევს. ეს შიდა განვადება კი უცხოურ ვალუტაშია. თუ ადამიანს ხელფასი ლარში აქვს, დოლარშჳ ან ევროში განვადების აღება მისთვის ზუსტად ისეთივე რისკია, როგორც ადრე დოლარში აღებული იპოთეკური სესხი იყო,“ - განაცხადა ნადარაიამ.

მიუხედავად იმისა, რომ ეკონომისტები 2008 წლის მსგავს მასშტაბურ კრიზისს ჯერჯერობით არ ელოდებიან, შიდა განვადებების ზრდა, სავალუტო რისკები და ბაზრის გადაჭარბებული დამოკიდებულება უცხოურ კაპიტალზე სერიოზულ საფრთხეს წარმოშობს.