ქვეყანაში ბინები იაფდება და ქირის ფასი წლის განმავლობაში კიდევ უფრო დაიკლებს. მიგრანტების გადინებამ და შემცირებულმა მოთხოვნამ უძრავი ქონების გაიაფებას შეიწყო ხელი, მაგრამ ღირებულება მაინც მაღალია და დაბალბიუჯეტიანი სახლის დაქირავება დღემდე რთულია. 

უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნის შემცირების შემდეგ გასაქირავებელი ბინების ღირებულებამ დაიკლო და ასეთი ტენდენცია ბოლო რამდენიმე თვეა შენიშნება ქვეყანაში. მართალია, ფასები იკლებს, მაგრამ ქირის გადასახადი საბოლოოდ მაინც გაძვირებული დარჩა.

როგორც "გალტ ენდ თაგარტის” იანვრის კვლევაშია აღნიშნული, თბილისში საშუალო ზომის ბინის ქირამ კვადრატულზე 10.4 აშშ დოლარი შეადგინა, რაც თვიური 2.4%-იანი შემცირებაა. აღსანიშნავია, რომ ქირა 16.1%-ით არის შემცირებული 2023 წლის მარტის შემდეგ, როდესაც ის ყველაზე მაღალი იყო. კვლევითი ორგანიზაცია პროგნოზირებს, რომ მიმდინარე წლის განმავლობაში გაგრძელდება ქირის ფასის ეტაპობრივი შემცირება.

საფასურის კლებას ადასტურებს `ჯეორეალთის” დამფუძნებელი მაია გამზარდია და იქვე ხაზს უსვამს, რომ სხვადასხვა სეგმენტზე ღირებულებამ სხვადასხვანაირად დაიკლო.

"ბოლო ექვს თვეში ბინის ქირის ფასი, საშუალოდ, 20-25%-ით შემცირდა, თუმცა უძრავი ქონების სხვადასხვა სეგმენტზე ფასებმა განსხვავებული პროცენტული მაჩვენებლით იკლო. არსებობს ბიუჯეტური ბინები, რომლებზეც ღირებულება არ შემცირებულა. დაბალ ფასებში (600-800 ლარი) ბინების ნახვა დღესაც ძალიან რთულია.

პრემიუმ კლასის უძრავ ქონებაზე თუ ვისაუბრებთ, ვნახავთ, რომ ფასების ძალიან დიდი რყევა არ შეიმჩნევა, ვინაიდან ასეთი ტიპის საცხოვრებელი ბინები ისედაც დეფიციტურია. საერთოდ, როდესაც ძვირდება ან იაფდება ბინები, კონკრეტულად ამ სეგმენტის საცხოვრებლის ღირებულება მაინც ყველაზე სტაბილურიაია. საშუალო სეგმენტის უძრავი ქონება კი ყველაზე მერყევია და ყველაზე მეტად ძვირდება მაშინ, როცა მოთხოვნა იზრდება, ან იაფდება, როდესაც შემცირებულია მოთხოვნა მასზე.

პირადად მე მიგრანტებთან არ გამიფორმებია ქირავნობის და იჯარის არც ერთი ხელშეკრულება, ამიტომ ამ ეფექტზე ჩემი კომპანიის გამოცდილებით ვერ ვისუბრებ, მაგრამ ზოგადი ტედენციიდან გამომდინარე შემიძლია გითხრათ, რომ მიგრანტების მხრიდან მოთხოვნა უძრავ ქონებაზე საკმაოდ შემცირებულია. თუ მათი მხრიდან მოთხოვნა ისევ გაიზრდება, მაშინ ფასი აიწევს, თუმცა განსაკუთრებულ ცვლილებას აღარ ველი, რადგან, როგორც აღმოჩნდა, მიგრანტების გარკვეულმა ნაწილმა შეიძინა უძრავი ქონება და შესაბამისად, ბინებს აღარ ქირაობენ.

საერთოდ, ვიცით, რომ ფასები მოთხოვნა-მიწოდებაზეა დამოკიდებული. იმ პიკურ პერიოდში, როდესაც ფასები ყველაფერზე ძალიან მაღალი იყო, საინვესტიციო ბინებიც გაიყიდა მაღალი ფასით, ამას გარდა, საცხოვრებელი სახლების მშენებლობის თვითღირებულებაც ბოლო პერიოდში ბევრად უფრო მაღალია, ვიდრე კორონავირუსის შემდგომ პერიოდში იყო.

ქირავნობის ფასები რაღაც ნიშნულის ქვევით ვეღარ ჩამოვა, რადგან თვითონ ბინების ღირებულება არ მოგვცემს ამის საშუალებას. ბინა, რომელიც 300000 დოლარი ღირს, არ შეიძლება 800 დოლარად გაქირავდეს. თუ მოთხოვნა ძალიან შემცირდება, რაღაც მომენტში იქონიებს გავლენას ქირის ფასებზე და ცოტათი შეამცირებს. საერთოდ კი, პიკური მოთხოვნის პერიოდში საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეძენა საკმაოდ ძვირად მოხდა და როგორც მშენებლებს გაუძვირდათ თვითღირებულება მრავალი ფაქტორის ზეგავლენით, ისე გაუძვირდათ ადამიანებს საინვესტიციოდ შეძენილი უძრავი ქონება. ამიტომ ასე იოლად დაბალ ფასში ვეღარ გააქირავებენ საცხოვრებელ უძრავ ქონებას მესაკუთრეები”, - განუცხადა "რეზონანსს” მაია გამზარდიამ. 

საიჯარო გადასახადის შემცირებას ადასტურებს სააგენტო "კიბეს” ხელმძღვანელიც, თუმცა ნელი გოგუაძე იმასაც აცხადებს, რომ ბაზარზე არსებობენ ე.წ. ჯიუტი გამქირავებლებიც, რომლებსაც ბინებს ფასს არ აკლებენ.

"საერთო სურათი შემცირებისკენ არის მიმართული, მაგრამ ვერ გეტყვით იმას, რომ პროცესი მასშტაბურია. პეკინზე ერთ ოთახიანი ბინა ქირავდებოდა 1100 დოლარად, გამქირავებელმა რამდენიმე დღის უკან 200 დოლარით შეამცირა, რადგან ეჩქარება. ასეთი შემთხვევებიც არსებობს, მაგრამ კატასტროფულ შემცირებასთან არ გვაქვს საქმე. დაბალბიუჯეტიანი ბინების მოძიება ნამდვილად ჭირს, რადგან ყველაზე მოთხოვნადია.

შარშან როგორი მოცემულობაც იყო, მიგრანტების კუთხით, რამაც ბინები, ახლა ასეთი ნაკადი საერთოდ არ არის. საკმად არის შემცირებული მიგრანტთა ოდენობა. ასეთი ტენდენციის გაგრძელების შემთხვევაში კი ქირის გადასახადი კიდევ დაიკლებს. ლოგიკურად რომ ვიმსჯელოთ, უნდა შემცირდეს, რადგან თუ მიწოდება გადააჭარბებს მოთხოვნას, რისი ტენდენციაც ახლაა, ფასმა კიდევ უნდა დაიკლოს, მაგრამ ბაზარზე არსებობს ე.წ. ჯიუტი გამქირავებლებიც, რომლებსაც ურჩევნიათ არ ჰქონდეს გაქირავებული, მაგრამ ბინა ჰქონდეთ ძვირად. ბინა მათია და ვერ შეეწინააღმდეგები, მაგრამ რაც არ უნდა აუხსნა და დაუსაბუთო მდგომარეობა, მას ასე უღირს”, - განუცხადა "რეზონანსს” გოგუაძემ.

კიდევ ერთი მონაცემების მიხედვით, ერთ თვეში, თბილისში ბინების რეალიზაცია თითქმის 20%-ით შემცირდა. "თიბისი კაპიტალის” კვლევაში აღნიშნულია, რომ 2024 წლის იანვარში დედაქალაქში 3 ათასამდე ბინა გაიყიდა, რაც დეკემბრის თვესთან შედარებით მნიშვნელოვნად შემცირებული მაჩვენებელია. რაც შეეხება ღირებულებას, თვიურ ჭრილში გასაყიდ უძრავ ქონებაზე ფასების ცვლილება არ შეინიშნება, თუმცა წლიურად ბინები მაინც გაძვირებულია.

როგორც „თიბისი კაპიტალის“ უფროსმა ასოცირებულმა მკვლევარმა სალომე დეისაძემ განაცხადა, დედაქალაქში უძრავი ქონების გასაყიდი ფასი მიმდინარე წლის იანვარში, კვადრატულ მეტრზე 1205 დოლარს გაუტოლდა და ფაქტობრივად, წინა თვის დონეზე დარჩა. წინა წლის იმავე პერიოდთან შედარებით კი 9%-იანი ზრდა დაფიქსირდა.

„ჯამში, ბაზრის მოცულობამ 234 მილიონი დოლარი შეადგინა და 2023 წლის იანვართან შედარებით 11%-ით გაიზარდა. რაც შეეხება ამონაგებს, 2024 წლის პირველ თვეს, თბილისში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ამონაგებმა 10.5% შეადგინა, რაც წინა წლის მაჩვენებელს თითქმის 1.5 პროცენტით ჩამორჩება. მიუხედავად შემცირებული ამონაგებისა, უძრავი ქონება არ კარგავს მიმზიდველობას და საინვესტიციოდ კვლავ მოთხოვნად აქტივად რჩება.

რაც შეეხება ბინების გასაქირავებელ ფასებს, აქ ბოლო რამდენიმე თვეა კლება ფიქსირდება და ბოლო მონაცემებით, კვადრატული მეტრის ფასი 12 დოლარს უტოლდება, რაც 2023 წლის იანვრის მაჩვენებელზე 4%-ით ნაკლებია. ვფიქრობთ, ქირა წლის ბოლომდე კიდევ გაიაფდება, გასაყიდი უძრავი ქონების ფასი კი ან არსებულ მაჩვენებელზე შენარჩუნდება, ან მცირედით გაიზრდება“, - აღნიშნა სალომე დეისაძემ "ბიზნესპარტნიორთან”.

"თიბისი კაპიტალი" უძრავი ქონების ბაზრის ყოველთვიურ მიმოხილვაში იმასაც წერს, რომ 2024 წლის იანვარში თბილისში 2,967 ბინა გაიყიდა, რაც წინა თვესთან, ანუ დეკემბერთან შედარებით 19%-ით შემცირებული მაჩვენებელია. თუმცა, წლიურ ჭრილში ტრანზაქციების 5%-იანი ზრდა შეინიშნება.

გამოდის, რომ მიგრაციული ეფექტი უკვე ამოწურულია, ხელოვნურად გაზრდილი მოთხოვნაც შემცირებულია და ახლა ბაზარი სტაბილურად ვითარდება. იგივე მოცემულობაა უძრავი ქონების რეალიზაციის მხრივაც, მოთხოვნა და ფასები აქაც იკლებს და თუ ახლანდელი ტენდენცია გაგრძლდება, გასაყიდი ბინები, როგორც გასაქირავებელი, კიდევ გაიაფდება.