საქართველოში ბინების გაქირავება-გაყიდვის ბაზარზე კვლავ არარეალურად მაღალი ფასი ნარჩუნდება. მიზეზები, რის გამოც ქვეყანაში უძრავი ქონება გაძვირდა, ამ ეტაპზე შედარებით აღმოფხვრილია, თუმცა ფასების უკუსვლა მაინცდამაინც არ შეიმჩნევა. სიძვირე, განსაკუთრებით თვაში საცემია დედაქალაქში და მის ცენტრალურ ნაწილში. როგორც კვლევებზე დაყრდნობით დგინდება, 2024 წლიდან  როგორც გასაყიდი ბინების ფასის შემცირებას უნდა ველოდოთ, ასევე გაიაფდება ქირაც. "რეზონანსი" სფეროს სპეციალისტებს ესაუბრა მომავალი წლის პროგნოზის დასადგენად.

ქვეყანაში უძრავი ქონების გაძვირება მრავალი მიზეზით იყო გამოწვეული. პროცესი ჯერ კიდევ პანდემიის დროს დაიწყო, თუმცა განსაკუთრებულად უარყოფითად იმოქმედა რუსეთის უკრაინაში შეჭრამ, რის შემდეგაც საქართველოში უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა ძალიან გაიზარდა. ამას დაემატა გაძვირებული სამშენებლო მასალები, რაც უარყოფითად მოქმედებს ბინების თვითღირებულებაზე. ამ ეტაპზე მდგომარეობა დასტაბილურებულია, თუმცა ეს უძრავი ქონების გაიაფებაზე არ ასახულა. შედარებით პოზიტიური ცვლილებებს 2024 წლისთვის უნდა ველოდოთ.

„თიბისი კაპიტალის“ კვლევების სამსახურის უფროსის ირინა კვახაძის ინფორმაციით, უძრავი ქონების ბაზარზე ჭარბი მიწოდების რისკი არ არსებობს. ახლო მომავალში, წესით და რიგით, გასაყიდი და გასაქირავებელი ბინების ფასი უნდა დაკორექტირდეს.

„მნიშვნელოვანია გავიგოთ, რა მიზეზით იზრდება ფასი - უძრავი ქონება მხოლოდ მოთხოვნის ზრდას არ გაუძვირებია. რამდენიმე მიზეზი იყო, რამაც შარშან უძრავ ქონების მკვეთრ გაძვირებას შეუწყო ხელი; პირველი ფაქტორი იყო ლარის კურსი - ეროვნული ვალუტის გამყარებამ განაპირობა დოლარში უძრავი ქონების ღირებულების მნიშვნელოვანი ზრდა. ასევე, მნიშვნელოვანი ფაქტორი იყო სამშენებლო მასალებზე ფასის ზრდა, რომელიც პანდემიის პერიოდში დაიწყო და გაგრძელდა შარშანაც. 2023 წელს კი უკვე გამოკვეთა სტაბილურობა - მცირე მერყეობაა, მაგრამ რადიკალური - არა

მესამე ფაქტორია გაძლიერებული მოთხოვნით განპირობებული სიძვირე. თუ ბაზარზე უძრავი ქონების მიწოდება გაიზრდება და აქტივობა შენელდება, შესაძლოა, გასაყიდი ფასმა დაიკლოს, მაგრამ არა დრამატულად, უფრო 5-7%-ის ფარგლებში. ქირის შემთხვევაში კი, ნამდვილად ველოდებით, რომ 2024 წელს წლიურად უძრავი ქონების იჯარის გადასახადი, დაახლოებით, 16%-ის ფარგლებში შემცირდება და ეს ტენდენცია მომდევნო 2-3 წლის განმავლობაში გაგრძელდება“, - აღნიშნა კვახაძემ გადაცემა "წერტილში".

უძრავი ქონების ღირებულება უკვე დიდი ხანია, რაც მოსახლეობისთვის გამოწვევად რჩება. ამიტომ მცირედი კორექტირებაც კი დიდ შეღავათს გაუწევს ადგილობრივებს, გამომდინარე იქიდან, რომ  ძალიან მაღალია როგორც გასაყიდი, ასევე გასაქირავებელი ბინების ფასი.

ბაზრის ექსპერტი, სააგენტო „კიბეს” ხელმძღვანელი ნელი გოგუაძეც ადასტურებს, რომ გასაქირავებელი ბინების გაიაფება უფრო მოსალოდნელია, ვიდრე გასაყიდის, თუმცა მოთხოვნის შემცირება სარეალიზაციო უძრავი ქონების ღირებულების შემცირებას გამოიწვევს.

„გასაქირავებელი ბინებთან მიმართებით უნდა ველოდოთ, რომ ღირებულება კლებისკენ წავა, რადგან ახლაც კი მცირდება ფასები. ეს გამოწვეულია იქიდან, რომ დამქირავებელი უფრო ნაკლებია, ხოლო გასაქირავებელი ბინა - უფრო მეტი.

გასაყიდ ბინებს რაც შეეხება, თუ გავითვალისწინებთ, რომ ძალიან ბევრი ახალი უძრავი ქონება შენდება, შესაძლოა ამ მხრივაც მოხდეს გაიაფება, მაგრამ ამ ეტაპზე ამის თქმა რთულია. ვერ ვიტყვი იმასაც, რომ მშენებარე კორპუსებში შემცირდა ფასი. ყველაფერი შეიძლება მოხდეს, განსაკუთრებით იმ შემთხვევაში, თუ მოთხოვნა ნაკლები იქნება, ხოლო მიწოდება ბევრი“, - აღნიშნა გოგუაძემ „რეზონანსთან“ საუბრისას.

ახლა, როცა მოთხოვნა-მიწოდების ბალანსი ნელ-ნელა სტაბილურდება, საინტერესოა, როგორი შედეგების მომტანი იქნება ბაზრისთვის. ფაქტი კი ერთია, რომ ფასის კლების ყველა გარემოება არსებობს.

როგორც ანალიტიკოსი და ბიზნესმენი ზურაბ კუკულაძე მიიჩნევს, უძრავი ქონების ღირებულება საკმაოდ მაღალია და დღევანდელი გარემოებების გათვალისწინებით, ადგილობრივი მოსახლეობისთვის ეს ძალიან მძჳმე ტვირთია. ამიტომ მოსალოდნელია გაიაფების ტენდენცია.

„თამამად შეიძლება იმის თქმა, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე, არა მხოლოდ დედაქალაქში, არამედ სხვა დიდ ქალაქებშიც ძალიან გაბერილი ფასებია და გასაგებია ეს რატომაც ხდება. მოკლევადიან პერიოდში გაჩნდა დიდი მოთხოვნა. გარდა ამისა, თვითონ მფლობელებში ჩამოყალიბდა მოლოდინი, რომ ფასები იქნებოდა მუდმივად მზარდი, რის გამოც მოკლევადიან პერიოდში სწრაფად მოიმატა უძრავი ქონების ღირებულებამ.

არადა, ობიექტური გარემოებები არ გვქონია, რომ ასე გაზრდილიყო ფასები. მოსახლეობის ფინანსურ შესაძლებლობებს, რომ დავაკვირდეთ ამხელა ნახტომის საფუძველი არ იყო. გამომდინარე აქედან, შეგვიძლია ვთქვათ, რომ საშუალო  და გრძელვადიან პერიოდში, როგორც უძრავი ქონების გასაყიდი ფასი, ასევე ქირის ღირებულება კლებისკენ უნდა წამოვიდეს“, - აღნიშნა „რეზონანსთან“ საუბრისას ზურა კუკულაძემ.